교산지구, 풍부한 경력의 리츠사업 본격화

하남교산 신도시 대토리츠 사업과 관련, 대토 전문회사들이 교산 신도시 개발사업에 러시를 이루면서 활기를 뛰고 있다.(사진은 <주>금토밸리개발이 제2판교테크노밸리에 성공리에 사업 추진중인 투시도)

대토리츠 사업이 본격 시행 된지 얼마 되지 않아 리츠사업에 대한 토지주들의 투자참여가 신중을 기해야 된다는 입장이 중론이다.

이러한 가운데 (주)금토밸리개발(이하:(주)금토밸리)은 자회사를 통해 여러 사업들을 완수한 경험으로 주목받고 있다.

(주)금토밸리는 이번 교산신도시 리츠 개발사업에 나서면서 대토보상권을 가진 주민들이 신뢰하고 맡길 수 있는 업체라는 장점을 내세우고 있다. 이 같은 이유는 이미 여러 사업을 완수했거나 현재 성공리에 추진 중인 실적이 풍부하기 때문이다.

(주)금토밸리는 이번 교산신도시 리츠사업에서 ▲풍부한 경험과 안전한 운영으로 현물출자에서 청산까지 책임지며 ▲판교 제2테크노밸리의 성공 경험을 토대로 토지 주들의 소중한 재산을 끝까지 책임진다는 각오로 이번 사업을 추진하고 있다고 밝혔다.

(주)금토밸리 관계자는 ‘대토보상제도’의 기본취지는 첫째, 토지보상금의 유동성 확대로 인한 개발지 주변의 과도한 지가상승과 인플레이션을 억제하고 둘째, 토지수용 원주민들과 개발이익을 공유하며 셋째, 토지수용원주민들의 개발지 재정착을 도모함에 있다고 강조했다. 그렇기에 대토보상은 현금이나 채권으로 보상받는 것보다는 결과적으로 훨씬 더 많은 보상을 받게 되는 셈이라고 덧붙였다.

하지만 대토보상에는 여러 가지 특혜를 주는 대신 그에 따르는 제약사항도 존재한다고 주의를 당부했다.

단편적인 예로 대토보상권을 리츠에 현물 출자하여 개발사업을 수행할 경우 경쟁입찰가 대비 상대적으로 저렴한 토지가격과 우수한 입지의 수의계약이 가능하며 사업수익의 90% 이상을 배당할 경우 법인세가 면제돼 개발사업 이익을 극대화화 시킬 수 있는 기회를 얻게 되는 반면 일정한 제약요건 위반 시에는 그에 따른 과중한 벌칙조항도 마련돼 있어 조심해야 한다고 경고했다.

한편으로는 이러한 대토보상권의 장점을 노린 일부 업무대행사들이 원주민을 대상으로 선급금 지급 방식을 내세워 대토보상권을 자신들의 먹잇감으로 활용하는 사례가 늘고있음은 문제다. 이에 국회 국토교통위원회에서 더불어민주당 진선미의원 발의로 2020년 10월 8일자 시행법안과 2021년 4월 6일자 시행법안 개정을 통해 강력한 처벌 규정과 일정기간 리츠주식 매매금지 조항 등을 신설하는 등 부동산투자회사법을 개정했다고 설명했다.

(주)금토밸리관계자에 따르면 대토보상권자들은 그동안 두 가지 방식으로 대토보상권을 활용하였는데 하나는 대토보상권의70%를 무이자로 선급금 받아 활용하고 나머지 30%에 대하여는 업무대행사의 개발사업 종료 후 2~3배의 배당을 받는 방식이다.

또 하나는 대토보상권자들이 리츠법인을 설립해 현물출자 후 주주가 되는 방식인데 이때 시행대행사를 선정해 일정한 시행대행 수수료를 지급하는 방식이 있다고 소개했다.

최근 부동산투자회사법에 대한 법 개정이 2021년 4월 6일자로 시행돼 대토보상권에 대한 대여금 방식이 금지되자 토지수용 원주민들은 혼선을 빚고 있다고 말했다.

결국 대토보상권은 리츠법인 설립 후 현물 출자해 토지주들이 직접 개발하거나 개발사업 전문 시행대행사를 선정해 개발해야 하는 문제만 남게 된다고 강조했다.

그러나 부동산개발 경험이 거의 없는 토지주들이 직접 개발하기에는 여러가지 난관에 봉착하게 돼 결국 시행업무를 대행할 수 있는 시행대행사를 선택해야 하는데 이 때 시행대행사에게 지급하는 시행대행 수수료의 적정성에 대한 문제가 발생하게 된다고 밝혔다.

우선 낮게 책정한 기본수수료에 더해 사업종료 후 성과수수료를 요구하는 대부분의 업무대행사와 이들보다 상대적으로 다소 높은 수수료율을 제시하지만 성과수수료는 없는 업무대행사 중에서 선택해야 하는 갈등에 놓이게 된다는 것.

따라서 개발사업을 위탁하는 입장에서 토지주들이 심각하게 고려하여야 할 사항은 ▲대토리츠 개발사업을 경험한 실적이 있는 업무대행사인지 여부를 꼭 확인하는 게 중요하다. 일반 시행을 대토리츠라고 속이는 일이 번번이 일어나고 있기 때문이다.

더불어 ▲시행대행 업무를 성실히 수행할 수 있는 업무대행 능력에 대한 검증 여부 또한 고려해야 할 중요한 요소임은 분명해 보인다. 무엇보다도 현금이나 채권 보상 보다 더 많은 수익을 낼 수 있는 대토를 어떻게 활용할 것이냐 하는 것이 토지주들이 가장 고민해야할 사항으로 지적된다.<상담문의 (주)금토밸리 전화:031-796-1878/010-7741-8454>